Как сдать квартиру самостоятельно: инструкция для собственника

Сначала решите, кому вы готовы сдать

Многие собственники начинают с вопроса: «За сколько я могу сдать квартиру?» Цена действительно важна, но перед этим стоит ответить на другой вопрос: какого арендатора вы хотите видеть в своей квартире и какие условия для вас принципиальны.

Например, заранее определите:

• хотите сдать квартиру на долгий срок или готовы на пару месяцев
• кто будет оплачивать счётчики, интернет и коммунальные платежи
• когда квартира будет готова к заселению
• допускаете ли проживание с животными

Если заранее обозначить для себя ключевые условия, на показе будет проще вести разговор. Вы не будете принимать решение под давлением момента и сможете спокойно объяснить арендатору, что для вас важно.

Компромиссы возможны, но они должны быть осознанными. Одно дело — заранее решить, что вы готовы рассмотреть арендатора с небольшим животным при повышенном залоге. Другое — соглашаться на это уже на показе, когда человек убеждает вас, что «собачка маленькая и точно ничего не испортит».

Подготовьте квартиру к сдаче

Перед тем как публиковать объявление и приглашать людей на показы, пройдитесь по квартире и проверьте всё, что может стать поводом для вопросов после заселения.

Обратите внимание на базовые вещи:

• работает ли бытовая техника и сантехника
• исправны ли розетки и выключатели
• открываются ли окна
• нет ли долгов по коммунальным платежам
• что уже имеет следы износа
• если оставляете личные вещи, то какие

Главная ошибка — думать, что состояние квартиры «и так понятно». В день заселения кажется, что все всё запомнили. Но через несколько месяцев уже сложно доказать, была ли царапина на ламинате раньше, шумела ли стиральная машина до заселения и в каком состоянии был диван.

Поэтому лучше заранее зафиксировать важные детали: сфотографировать квартиру, мебель, технику, показания счётчиков и уже существующие повреждения. Если на диване есть пятно, на ламинате — царапина, а техника работает, но с особенностями, это лучше обсудить до подписания документов.

Так вы не только защищаете себя, но и делаете условия понятными для арендатора. Когда состояние квартиры зафиксировано на старте, принять её обратно будет гораздо проще.

Сделайте честное объявление

Хорошее объявление не просто привлекает арендаторов. Оно сразу отсеивает тех, кому ваши условия не подходят. Не стоит пытаться показать квартиру лучше, чем она есть, или скрывать важные условия до показа. Это только соберёт лишние звонки и приведёт к неловким разговорам уже на месте.

Лучше сразу указать:

• на какой срок сдаётся квартира
• размер арендных платежей и залога
• кто оплачивает коммунальные платежи
• допускается ли проживание с животными
• какая мебель и техника остаются в квартире
• когда квартира будет готова к заселению

Честное объявление экономит время и вам, и арендаторам. Если вы не готовы сдавать квартиру с животными, лучше написать об этом сразу. Если залог обязателен — не стоит говорить о нём только после показа. Если квартира сдаётся на длительный срок, не нужно собирать заявки от тех, кто ищет жильё на пару месяцев.

Чем понятнее условия в объявлении, тем выше шанс, что на показ придут люди, которые действительно готовы рассматривать вашу квартиру.

Не выбирайте арендатора только по первому впечатлению

Первое впечатление важно, но на нём лучше не останавливаться. Человек может быть приятным в общении, аккуратно выглядеть и уверенно рассказывать о себе — но для собственника важнее понять, насколько ему можно доверить квартиру и будет ли с ним спокойно «в долгую».

Обратите внимание на конкретные вещи:

• кто будет проживать в квартире
• на какой срок планирует заселиться
• почему он/она ищет новое жильё
• имеет ли постоянный доход

Не нужно превращать показ в допрос. Достаточно задать несколько простых вопросов и посмотреть, как человек на них отвечает. Если арендатор спокойно объясняет ситуацию, готов обсудить условия и подписать договор — это хороший знак.

Если же человек уходит от ответов, просит «сначала заехать, а потом всё оформить», давит на срочность, то лучше не спешить с решением.

Проверьте документы до подписания договора

Перед тем как подписывать договор важно убедиться, что вы понимаете, кому сдаёте квартиру. Минимум — попросите у арендатора паспорт, сверьте данные и сфотографируйте разворот с фото и страницу с регистрацией. Это нужно, чтобы корректно заполнить договор и иметь подтверждение, с кем именно вы заключили сделку.

Что стоит зафиксировать: первую страницу паспорта и адрес регистрации.

Также можно сделать базовую проверку по открытым источникам. Например, проверить человека на сайте ФССП в банке данных исполнительных производств: там есть поиск по физическим лицам. Это не даёт полной картины о человеке, но помогает увидеть возможные долги и открытые исполнительные производства.

Дополнительно можно проверить судебные дела и судебные акты через ГАС «Правосудие» или поиск по судебным актам на портале sudrf.ru. Это особенно полезно, если есть сомнения в надежности человека.

Со стороны собственника документы тоже должны быть в порядке. Арендатор вправе попросить подтверждение, что квартиру сдаёт именно собственник или его представитель. Это нормально: чем прозрачнее сделка для обеих сторон, тем меньше тревоги.

Заключите письменный договор

Если собственник сдаёт квартиру человеку для проживания, юридически это называется «Договор найма жилого помещения». В быту его часто называют Договором аренды — это привычное выражение, но в самом документе лучше использовать корректные формулировки.

Но главное — это не название, а содержание. Хороший договор должен не просто «быть», а отвечать на основные вопросы: кто снимает квартиру, на какой срок, сколько платит, когда платит, за что отвечает и как стороны действуют, если что-то пошло не так.

В договоре стоит указать:

• ФИО и паспортные данные собственника
• ФИО и паспортные данные арендатора
• адрес квартиры
• срок проживания
• дату и размер ежемесячной платы
• размер залога и порядок его возврата
• условия по оплате ЖКУ
• кто будет проживать в квартире
• как стороны предупреждают о расторжении
• что считается нарушением условий

Договор нужен не «для галочки». Он помогает заранее проговорить и зафиксировать то, из-за чего чаще всего возникают споры: оплату, залог, коммунальные платежи, срок проживания, правила пользования квартирой и порядок выезда.

Если важные условия не записаны, через несколько месяцев каждая сторона может помнить договорённости по-своему. Один будет уверен, что счётчики входили в аренду, другой — что их должен оплачивать арендатор отдельно.

Зафиксируйте состояние квартиры в акте

Договор фиксирует условия аренды: кто снимает квартиру, на какой срок, сколько платит и за что отвечает. Но одного договора недостаточно. Важно отдельно зафиксировать, в каком состоянии квартира передаётся арендатору. Для этого нужен акт приёма-передачи.

В нём стоит указать:

• адрес квартиры
• дату передачи
• количество комплектов ключей
• наличие и состояние мебели
• бытовую технику
• уже существующие повреждения
• показания счетчиков
• фотографии квартиры на момент передачи

Лучше описывать не только дорогую технику, но и заметные детали. Например: «на ламинате у входа есть царапина», «на диване есть пятно на левом подлокотнике», «стиральная машина работает, но шумит при отжиме».

Также стоит сделать фотографии квартиры в день передачи: общий вид комнат, мебель, технику, счётчики и уже существующие повреждения. Фотографии нужно хранить вместе с договором и актом.

Составление акта — это не проявление недоверия. Это способ зафиксировать стартовую точку. Если при выезде квартира возвращается в нормальном состоянии с учётом естественного износа, вопросов не возникает. А если появился новый ущерб, сторонам проще понять, что именно изменилось и как это урегулировать.

Подтвердите получение денег от арендатора

Любую передачу денег лучше фиксировать. Особенно если арендатор передаёт наличными первый платёж, залог или предоплату за несколько месяцев.

Если деньги передаются наличными, оформите расписку. В ней стоит указать:

• кто получил деньги
• от кого получены деньги
• сумма денежных средств
• за что именно переданы деньги
• дату расписки
• подпись получателя

Если арендатор переводит деньги на карту, попросите указать понятное назначение платежа, так будет проще восстановить историю платежей, если позже возникнут вопросы. Главное — не оставлять оплату «на словах». Деньги, как и условия аренды, должны быть подтверждены: распиской, переводом с назначением платежа или другим понятным способом.

Безопасный порядок простой: сначала документы и деньги, потом ключи.

Не забудьте про налоги

Доход от сдачи квартиры нужно учитывать. Это лучше продумать заранее, а не вспоминать о налогах через несколько месяцев после заселения арендатора.

Для многих собственников удобный вариант — оформить самозанятость и платить налог на профессиональный доход, если такой режим подходит под вашу ситуацию. По данным ФНС, сдача квартиры в аренду на долгий срок или посуточно может подходить под НПД, а ставки составляют 4% при расчётах с физическими лицами и 6% при расчётах с ИП или организациями.

Плюс этого режима в том, что налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог»: собственнику нужно сформировать чек по поступлению и оплатить начисленную сумму.

Если вы как физическое лицо сдаёте свою квартиру другому физическому лицу, — НПД часто оказывается лучшим вариантом. Но если у вас несколько объектов, коммерческая недвижимость, субаренда, ИП или другие нестандартные условия, лучше отдельно проконсультироваться со специалистом.

Подробнее о режиме НПД можно посмотреть на сайте ФНС России.