Как безопасно сдать квартиру: 5 правил для собственника

Полностью исключить риски при сдаче квартиры невозможно. Даже подробный договор и проверка документов не гарантируют, что арендатор никогда не задержит оплату, не повредит имущество или не решит съехать раньше срока.

Но большинство серьёзных конфликтов возникает не внезапно. Обычно им предшествует одна из распространённых ошибок: собственник выбрал арендатора только по первому впечатлению, не включил в договор важные условия, передал квартиру до получения денег или не зафиксировал состояние квартиры на момент передачи.

Мы знаем, что предусмотреть абсолютно всё — невозможно. Но предлагаем понятную последовательность действий, при которой:

• вы знаете, кому передаёте квартиру;
• важные условия отражены в договоре;
• состояние имущества зафиксировано;
• вы заранее знаете, что делать при возникновении проблем.

Хотите узнать правильную последовательность действий — от подготовки квартиры до заселения арендатора? Прочитайте статью «Как сдать квартиру самостоятельно: инструкция для собственника».

1. Определитесь с условиями

Безопасность сделки начинается ещё до знакомства с будущим арендатором.

Если собственник сам не определился с условиями, важные решения приходится принимать непосредственно на показе — под влиянием симпатии, спешки или уговоров кандидата.

До публикации объявления определите:

• на какой срок вы хотите сдать квартиру
• кто может постоянно проживать в квартире
• разрешено ли проживание с животными
• можно ли курить в квартире
• когда должна поступать ежемесячная плата
• кто оплачивает коммунальные услуги
• какой залог должен внести арендатор
• за сколько дней стороны предупреждают о выезде
• кто оплачивает мелкий ремонт и поломку техники

Необязательно устанавливать максимально строгие правила. Важнее понимать, какие условия для вас принципиальны, а по каким вы готовы обсуждать компромисс.

Например, вы можете быть готовы рассмотреть арендатора с небольшой собакой, если это заранее согласовано, отражено в договоре, а состояние мебели и пола подробно зафиксировано.

Это безопаснее, чем формально запретить животных, а затем устно сделать исключение.

Почему условия нужно обсуждать заранее?

Устная договорённость легко меняется в памяти сторон.

Собственник может считать, что арендатор должен оплачивать все квитанции. Арендатор — что в его обязанности входят только вода и электричество. Один уверен, что залог можно использовать вместо последнего месяца. Другой рассчитывает вернуть всю сумму после выезда.

Чем раньше вы проговорите условия, тем меньше вероятность, что принципиальное разногласие обнаружится уже после передачи квартиры.

2. Проверьте арендатора

Личная встреча помогает понять, насколько комфортно вам будет общаться с человеком. Но приятная беседа, аккуратный внешний вид и уверенность в разговоре не гарантируют соблюдения договорённостей.

Для выбора арендатора лучше использовать не только впечатление, но и конкретную информацию.

Спросите кандидата:

• кто будет постоянно жить в квартире и вносить оплату;
• на какой срок планирует снимать;
• когда будет переезжать;
• почему съезжает с предыдущего места (да-да, такое спрашивают не только на собеседованиях);
• где работает и как получает доход;
• есть ли дети или животные.

Показ квартиры не должен превращаться в допрос. Вопросы нужны не для того, чтобы поставить человека в неудобное положение, а чтобы понять, соответствует ли его ситуация вашим условиям.

Что должно насторожить?

Не спешите передавать квартиру, если кандидат:

• постоянно меняет рассказ о себе;
• не хочет показывать оригинал паспорта;
• просит указать в договоре другого человека;
• настаивает на немедленной передаче ключей;
• давит на жалость или требует принять решение немедленно.

Наличие одного только признака ещё не означает, что перед вами ненадёжный человек. Но сочетание нескольких факторов — достаточная причина остановиться и дополнительно проверить информацию.

Не бойтесь отказаться от сделки, если объяснения кандидата вызывают у вас обоснованные сомнения. Несколько дней простоя обычно обходятся дешевле, чем длительный конфликт с уже заселившимся арендатором.

Что можно проверить?

Перед подписанием договора необходимо убедиться, что документ оформляется именно с тем человеком, которому вы передаёте квартиру. Попросите арендатора показать оригинал паспорта и сверьте: фотографию, ФИО, дату рождения, серию и номер паспорта, адрес регистрации.

Арендатор может быть настоящим, но не менее важно проверить и другую информацию:

• действительность паспорта или доверенности;
• наличие арендатора в реестре лиц, находящихся в розыске МВД;
• наличие исполнительных производств ФССП (задолженности);
• проходил ли арендатор процедуру банкротства физического лица;
• участие в экстремистской и террористической деятельности.

Проверить надёжность будущего арендатора можно даже во время показа с помощью IDRent.

Что не может гарантировать проверка

Даже если документы арендатора в порядке, а предыдущий собственник дал хорошую рекомендацию, невозможно гарантировать, что арендатор:

• не будет задерживать платежи;
• не потеряет работу;
• не повредит имущество;
• не решит досрочно переехать на другую квартиру.

Успешная проверка поможет снять опасения, но не отменит необходимость заключить договор и зафиксировать состояние квартиры в акте приёма-передачи.

3. Подпишите договор аренды

Когда собственник передаёт квартиру в аренду, оформляется договор найма жилого помещения. Согласно статье 674 ГК РФ такой договор всегда заключается в письменной форме.

Главная его задача — не в создании видимости юридической чистоты, а в том, чтобы письменно зафиксировать реальные договорённости и снизить риски финансовых потерь в будущем.

Что указать в договоре?

• данные собственника и арендатора;
• точный адрес квартиры;
• сроки аренды;
• размер ежемесячной платы;
• размер залога и порядок его возврата;
• порядок оплаты коммунальных услуг;
• всех постоянно проживающих;
• условия проживания с животными;
• ответственность за мебель и технику;
• порядок проведения ремонта;
• порядок досрочного расторжения.

4. Не используйте шаблоны

Универсальный договор из интернета может не учитывать именно вашу ситуацию. В одном шаблоне может отсутствовать порядок возврата залога, в другом — не быть условий об оплате коммунальных услуг, проживании других людей, животных, ремонте техники или досрочном выезде.

Кроме того, готовый шаблон нередко содержит формулировки, которые стороны на самом деле не обсуждали. Например, в договоре может быть указано, что арендатор оплачивает все коммунальные услуги, хотя вы договорились отдельно оплачивать только воду и электричество. Или документ может разрешать проживание с животными, хотя собственник против этого.

Перед подписанием внимательно ознакомьтесь с текстом договора и убедитесь, что его условия соответствуют вашим реальным договорённостям. Проверьте размер и дату оплаты, срок аренды, состав проживающих, порядок оплаты коммунальных услуг, размер залога и правила его возврата. Всё, о чём вы договорились устно или в переписке и что имеет значение для сделки, лучше отразить в договоре.

Не оставляйте в документе пункты, смысл которых вам непонятен. Если условие можно истолковать по-разному, его лучше переписать простыми и конкретными словами. Хороший договор — не самый длинный, а тот, из которого обеим сторонам понятно, кто, что, когда и в каком порядке должен сделать.

Благодаря онлайн-подписанию договор не обязательно заранее распечатывать на бумаге. В IDRent вы можете сформировать его с учётом условий именно вашей аренды. Если во время встречи с арендатором вы решите что-то изменить, правки можно сразу внести даже с телефона, после чего обе стороны смогут ознакомиться с обновлённой версией и подписать её онлайн.

5. Составьте акт осмотра

Сам договор не доказывает, в каком состоянии находились диван, техника, стены и пол в день заселения.

Для этого нужен акт приёма-передачи с описью имущества.

Что включить в акт?

• дату передачи недвижимости в аренду;
• адрес недвижимости;
• состояние ремонта;
• перечень мебели и её состояние;
• перечень бытовой техники и её состояние;
• известные неисправности;
• существующие царапины, пятна и другие дефекты;
• показания счётчиков;
• количество комплектов ключей, брелоков, пультов.

Избегайте размытых формулировок. Лучше писать конкретно:

• «Стиральная машина исправна, без видимых дефектов»
• «На ламинате у балконной двери имеется царапина длиной около 3 сантиметров»
• «На дверце холодильника имеется вмятина»

Сделайте фотографии

В день передачи сфотографируйте:

• общий вид каждой комнаты;
• мебель и бытовую технику;
• сантехнику;
• окна и двери;
• показания счётчиков.

Фотографии лучше приложить к акту приёма-передачи квартиры. В акте можно также указать, что фотоматериалы являются его неотъемлемой частью.

Чек-лист безопасной аренды

Перед передачей квартиры убедитесь, что:

• Вы определили основные условия аренды
• Вы знаете, кто будет постоянно жить в квартире
• Оригинал паспорта нанимателя проверен
• Данные в договоре совпадают с документами
• Результаты необходимых проверок изучены
• Договор отражает реальные договорённости
• Указаны размер и дата ежемесячной платы
• Определён порядок оплаты коммунальных услуг
• Указаны назначение и порядок возврата залога
• Составлен акт приёма-передачи
• Мебель и техника внесены в опись
• Показания счётчиков зафиксированы
• Сделаны фотографии квартиры
• Договор и акт подписаны обеими сторонами
• Первый платёж и залог (при наличии) получены